Türkiye’de son dönemde en çok davası görülen hukuki konuların başında gayrimenkul ve kira anlaşmazlıkları geliyor. Gayrimenkul piyasasındaki ani dalgalanmalar ve bölge rayiç bedellerindeki hızlı değişimler nedeniyle birçok ev sahibi, aldığı kiranın piyasa şartlarının çok altında kalmasından şikayet ediyordu. Yerleşik içtihatlara göre kira bedelinin yeniden piyasa koşullarına göre belirlenmesi (tespit edilmesi) için sözleşmenin üzerinden 5 tam yılın geçmesi şartı aranıyordu. Ancak **Yargıtay 3. Hukuk Dairesi** tarafından verilen son emsal karar, bu 5 yıl hesabını tamamen değiştiriyor.

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı Esniyor mu?

Normal şartlar altında, 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında anlaşma olmasa bile, kira artışı yasal sınırlara ve TÜFE ortalamalarına göre yapılıyor, 5 yıl dolmadan “bölge rayici” gerekçe gösterilerek tespit davası açılamıyordu. Fakat Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yeni içtihadı, bu kurala çok kritik bir istisna getirdi.

Karara göre; eğer kira sözleşmesi nispeten yeni olsa bile belirlenen kira bedeli, aynı bölgedeki, benzer özelliklere sahip “emsal” taşınmazların kira bedellerine göre **aşırı derecede düşük** kalmışsa, ev sahibi 5 yılın dolmasını beklemeden de hakkını arayabilecek. Bu tür durumlarda mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleyerek hakkaniyete uygun bir karar verebilecek.

Emsal Bedel Nasıl Belirleniyor?

Bu noktada en önemli detay “emsalden düşük olma” şartının nasıl ispatlanacağıdır. Dava sürecinde mahkeme; taşınmazın bulunduğu semt, binanın yaşı, dairenin fiziksel durumu, ulaşım ağlarına yakınlığı gibi kriterleri göz önünde bulundurarak bölgedeki benzer evlerin güncel kira bedellerini araştırır. Eğer aradaki makas gerçekten olağanüstü boyutlardaysa, 5 yıl kuralı katı bir şekilde uygulanmayarak kira bedelinde düzeltmeye gidilebilir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri Sürece Nasıl Hazırlanmalı?

Hukukçular, bu yeni Yargıtay kararının gayrimenkul davalarında yeni bir sayfa açacağını belirtiyor. Kirası bölge ortalamasının çok altında kalan ev sahipleri için bir umut ışığı doğarken, kiracılar tarafında ise “sözleşmem yeni, 5 yıl güvendeyim” algısı tamamen değişmiş oluyor. Bu nedenle, kira sözleşmesi yapılırken veya dava süreci başlatılırken mutlaka güncel Yargıtay kararlarına hakim bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşıyor.

Balıkesir Trafik olarak, ekonomiyi ve cebinizi doğrudan ilgilendiren bu tarz kritik mahkeme kararlarını ve yasal değişiklikleri sizlerle paylaşmaya devam edeceğiz. Piyasayı ve güncel haklarınızı öğrenmek için bizi takip etmeyi unutmayın.